Grunderwerbsteuer berechnen, mit dem Satz, der für dein Bundesland wirklich gilt

Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein) des Kaufpreises. Für eine Wohnung für 350.000 € in Nordrhein-Westfalen sind das 22.750 €, in Bayern 12.250 €. Alle Sätze haben wir am 9. Oktober 2026 bei den Landesfinanzverwaltungen geprüft.

Grunderwerbsteuer-Rechner

Sätze geprüft am 9. Oktober 2026

€
€

Grunderwerbsteuer

26.000 €

Bemessungsgrundlage
400.000 €
Steuersatz Nordrhein-Westfalen
6,5 %

Satz gilt seit 1. Januar 2015. Quelle: Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer, GV. NRW. 2014 S. 954

Alles zur Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen →

Dieselbe Summe in allen 16 Bundesländern
  1. Bayern 3,5 %14.000 €
  2. Baden-Württemberg 5,0 %20.000 €
  3. Niedersachsen 5,0 %20.000 €
  4. Rheinland-Pfalz 5,0 %20.000 €
  5. Sachsen-Anhalt 5,0 %20.000 €
  6. Thüringen 5,0 %20.000 €
  7. Bremen 5,5 %22.000 €
  8. Hamburg 5,5 %22.000 €
  9. Sachsen 5,5 %22.000 €
  10. Berlin 6,0 %24.000 €
  11. Hessen 6,0 %24.000 €
  12. Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %24.000 €
  13. Brandenburg 6,5 %26.000 €
  14. Nordrhein-Westfalen 6,5 %26.000 €
  15. Saarland 6,5 %26.000 €
  16. Schleswig-Holstein 6,5 %26.000 €

So wird gerechnet: (Kaufpreis − bewegliches Inventar) × Steuersatz des Landes, auf volle Euro abgerundet (§ 11 GrEStG). Keine Steuerberatung im Einzelfall.

Die Steuersätze aller 16 Bundesländer

Den Satz legt jedes Land selbst fest. Nur Bayern ist seit Jahrzehnten beim bundesgesetzlichen Satz von 3,5 % geblieben, alle anderen Länder haben erhöht. Zuletzt hat Bremen den Satz zum 1. Juli 2025 auf 5,5 % angehoben. Manche Rechner im Netz zeigen dort noch den alten Wert.

Grunderwerbsteuersätze der Länder, Stand 9. Oktober 2026
BundeslandSteuersatzgilt seitQuelle
Baden-Württemberg5,0 %5. November 2011Landesfinanzverwaltung
Bayern3,5 %1. Januar 1997Landesfinanzverwaltung
Berlin6,0 %1. Januar 2014Landesfinanzverwaltung
Brandenburg6,5 %1. Juli 2015Landesgesetz
Bremen5,5 %1. Juli 2025Landesgesetz
Hamburg5,5 %1. Januar 2023Landesfinanzverwaltung
Hessen6,0 %1. August 2014Landesfinanzverwaltung
Mecklenburg-Vorpommern6,0 %1. Juli 2019Landesfinanzverwaltung
Niedersachsen5,0 %1. Januar 2014Landesgesetz
Nordrhein-Westfalen6,5 %1. Januar 2015Landesgesetz
Rheinland-Pfalz5,0 %1. März 2012Landesfinanzverwaltung
Saarland6,5 %1. Januar 2015Landesfinanzverwaltung
Sachsen5,5 %1. Januar 2023Landesgesetz
Sachsen-Anhalt5,0 %1. März 2012Landesgesetz
Schleswig-Holstein6,5 %1. Januar 2014Landesfinanzverwaltung
Thüringen5,0 %1. Januar 2024Landesgesetz

Entscheidend ist das Land, in dem die Immobilie liegt. Wo du wohnst oder wo der Notar sitzt, spielt keine Rolle.

So wird die Grunderwerbsteuer berechnet

Die Formel ist kurz: Bemessungsgrundlage × Steuersatz des Landes. Das Ergebnis wird auf volle Euro abgerundet, so steht es in § 11 des Grunderwerbsteuergesetzes. Bemessungsgrundlage ist beim Kauf die Gegenleistung, also vor allem der Kaufpreis aus dem Notarvertrag.

Ein Beispiel: Eine Familie kauft in Niedersachsen ein Reihenhaus für 380.000 €. Im Vertrag sind 12.000 € für die Einbauküche gesondert ausgewiesen. Besteuert werden 368.000 €, bei 5,0 % macht das 18.400 €. Ohne den getrennten Ausweis der Küche wären es 19.000 € gewesen.

Zählt mit

Kaufpreis für Grund und Gebäude, vom Käufer übernommene Leistungen (etwa die Maklerprovision des Verkäufers) und beim Kauf vom Bauträger in der Regel auch die Baukosten.

Zählt nicht mit

Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Möbel, Markise oder Sauna, wenn es im Vertrag mit realistischem Wert einzeln aufgeführt ist.

Häufiger Irrtum

Der Anteil an der Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung mindert die Steuer nicht. Das hat der Bundesfinanzhof 2020 entschieden.

Zum letzten Punkt: Lange galt der Abzug der Rücklage als Spartipp. Der BFH hat ihn mit Urteil vom 16. September 2020 beendet, weil die Rücklage der Eigentümergemeinschaft gehört und nicht mitverkauft wird (BFH, II R 49/17).

Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt

Das Grunderwerbsteuergesetz nimmt in § 3 eine Reihe von Erwerben aus. Für private Käufer sind vor allem diese wichtig:

  • Ehegatten und eingetragene Lebenspartner zahlen untereinander keine Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 4), auch nach einer Scheidung nicht, wenn das Grundstück bei der Vermögensaufteilung übertragen wird (§ 3 Nr. 5).
  • Verwandte in gerader Linie sind befreit: Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern, außerdem Stiefkinder und die Ehegatten dieser Personen (§ 3 Nr. 6).
  • Schenkung und Erbschaft lösen keine Grunderwerbsteuer aus (§ 3 Nr. 2), soweit keine Gegenleistung vereinbart ist, etwa die Übernahme von Schulden. Dafür kann Schenkung- oder Erbschaftsteuer anfallen.
  • Kleinstbeträge bis 2.500 € Bemessungsgrundlage bleiben steuerfrei (§ 3 Nr. 1), etwa beim Zukauf eines schmalen Grundstücksstreifens.

Nicht befreit sind Geschwister. Wer seiner Schwester die halbe geerbte Wohnung abkauft, zahlt auf den Kaufpreis die volle Grunderwerbsteuer. Anders ist es, wenn Miterben einen Nachlass untereinander aufteilen (§ 3 Nr. 3).

In Hessen gibt es eine Besonderheit: Wer dort erstmals selbstgenutztes Wohneigentum kauft, kann das Hessengeld beantragen. Das Land zahlt 10.000 € je Ersterwerber und 5.000 € je Kind, höchstens die gezahlte Grunderwerbsteuer, verteilt auf zehn Jahre. Eine vergleichbare Erstattung bietet derzeit kein anderes Land an.

Wann du die Steuer zahlen musst

Fällig wird die Grunderwerbsteuer einen Monat, nachdem dir der Steuerbescheid bekannt gegeben wurde (§ 15 GrEStG). Bis dahin vergehen nach dem Notartermin meist einige Wochen. So läuft es ab:

  1. Notartermin: Der Kaufvertrag wird beurkundet. Damit entsteht die Steuer in der Regel, bei aufschiebenden Bedingungen oder nötigen Genehmigungen erst später (§ 14 GrEStG).
  2. Anzeige ans Finanzamt: Der Notar meldet den Vertrag innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Finanzamt (§ 18 GrEStG).
  3. Bescheid: Das Finanzamt setzt die Steuer fest und schickt dir den Bescheid. Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam, im Vertrag übernimmt aber fast immer der Käufer die Zahlung.
  4. Zahlung: Innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe überweisen.
  5. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt sie aus (§ 22 GrEStG). Ohne sie trägt das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer ein.

Die Grunderwerbsteuer muss in der Regel aus Eigenkapital kommen, weil Banken Kaufnebenkosten ungern mitfinanzieren. Plane sie deshalb gleich bei der ersten Kalkulation ein.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Auf den Länderseiten findest du den Satz mit Quelle, Beispielrechnungen für typische Kaufpreise und die Fragen, die dort am häufigsten gestellt werden.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Sie liegt zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein) der Bemessungsgrundlage, in der Regel also des Kaufpreises. Maßgeblich ist das Land, in dem das Grundstück liegt.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?

Nach dem Gesetz schulden beide die Steuer gemeinsam (§ 13 GrEStG). In praktisch jedem Kaufvertrag verpflichtet sich aber der Käufer, sie zu tragen. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt auch an den Verkäufer halten.

Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht. Bei einer vermieteten Immobilie gehört sie zu den Anschaffungskosten und wird über die Abschreibung des Gebäudes verteilt geltend gemacht. Der Anteil, der auf den Grund und Boden entfällt, wirkt sich nicht aus.

Fällt beim Neubau Grunderwerbsteuer auf das Haus an?

Kaufst du nur das Grundstück und beauftragst einen unabhängigen Bauunternehmer, zahlst du die Steuer nur auf den Grundstückspreis. Kaufst du Grundstück und Haus aus einer Hand, etwa vom Bauträger, rechnet das Finanzamt die Baukosten in der Regel mit ein.

Bekomme ich die Grunderwerbsteuer zurück, wenn der Kauf platzt?

Heben Käufer und Verkäufer den Vertrag innerhalb von zwei Jahren auf oder wird ein vereinbarter Rücktritt ausgeübt, setzt das Finanzamt die Steuer auf Antrag nicht fest oder erstattet sie (§ 16 Abs. 1 GrEStG). Wird der Vertrag rückabgewickelt, weil eine Seite ihn nicht erfüllt, gilt keine Frist. Voraussetzung ist jeweils, dass das Eigentum noch nicht übergegangen ist. Den Antrag musst du selbst stellen.